《北京住房建设规划（2006～2010）》已通过批准并正式下发。相较于之前的公示稿，涉及经济适用房建设的相关政策有了变化，即对于实行内循环的经济适用房限定为“今后新建和销售”项目。而到底什么是内循环，如何实现内循环，从规划中我们不得而知。

    内循环实际上是对经济适用房二手房交易的一项限制措施，目的是防止经济适用房流到那些不应该拥有经济适用房的人手里，从而固化经济适用房的政策保障属性。应该说，这样的政策动因是值得赞赏的，但是能不能得到实施呢？我们得先考虑一下下面两个问题。

    谁在出售二手经济适用房？经济适用房出售者大体可以分为两类。一类是“伪穷人”。这些人本来是不具备购买经济适用房条件的，但是因为政策漏洞较大就买到了经济适用房。这些人手上的经济适用房往往不是其居住用房，他们就必然要出售。当然，由于这些“伪穷人”本身具备较好的经济基础，如果市场行情不好，他们可以保留这些房子，并通过出租来获得收益。另一类是“脱贫致富者”。这些人在当初购买经济适用房时确实满足申购条件，但是后来经济条件好转，需要出售手上的经济适用房来换购更好的房子。对于这些人来讲，出售动机会更加强烈一些，在面对一些限制交易措施时，会显得缺乏必要的耐性。

    谁在购买二手经济适用房？按照内循环的政策目标，二手经济适用房是应该由那些低收入居民来购买的。政府为什么想回购，就是因为担心二手经济适用房会再次流入那些“伪穷人”手里。这个问题实际上是政府一厢情愿的事情。首先，伪穷人的识别很难。第二，对于想出售经济适用房的人来讲，如果面对的购买者是真正的穷人，就意味着不能获得预期收入，出售者也就没有出售的积极性。从目前购买二手经济适用房的人群来看，主要是一些中低收入家庭，他们对房产价格因素比较敏感。虽然住满5年的二手经济适用房要按市场成交价的10%补交综合地价款，但是相比而言，还是具有一定的价格优势。由于很多经济适用房有一些天然的缺陷（比如地段一般、交通不便、环境嘈杂、工程质量问题等），真正具备经济实力的人很少会考虑购置二手经济适用房。

    政府提出“内循环”的目的是想对经济适用房交易进行监控。为什么需要进行严格监控？因为这种交易过程实际上很容易成为一种寻租行为的兑现。从经济适用房的价值基本环节“购买－升值－销售－获利”中我们可以看出，内循环的措施处于价值环节的后端，在市场经济环境下，这种政策的预期作用将很难实现，因为越到后端越难监控。

    即便是可以通过各种措施限制经济适用房的出售，对那些不能出售的房子价值也不会产生太大的影响。由于国家没有出台经济适用房的租金管理政策，那些伪穷人完全可以通过租赁来进行获利，其区别是销售一次性实现收益，而出租是分批实现收益。加上政府回购面临的种种难题，内循环这样一个政策提议不能真正解决经济适用房面临的问题。

    其实，还是那句老话，“补砖头”不如“补人头”。前不久，哈尔滨市政府出台《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》，明确变“暗补”为“明补”，这种做法最大的好处是将住房政策优惠到人头，也被很多城市效仿。

    面对经济适用房面临的种种困局，“内循环”作为一项新的政策探索，看上去很美，但令人担心的是，它会不会只能作为一个名词存在于规划文件中。