5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的出台，对调整住房转让环节营业税进行的新的规定：“为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不  
足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。” 
    该政策的出台无疑是对投机炒房客们的当头棒喝，同时，即将熬过两年“有税”期的二手房也再次亮起了红灯。 

    据不完全统计，目前武汉二手房市场上，房龄在5年内的二手房有近5000套，都是全额营业税的征收对象，被称为“有税房”。营业税开征后，这些“有税房”境遇如何？中低收入者如何选购二手房？ 

    “有税房”何去何从 

    据武汉顺驰市场研究中心统计的数据显示，二手房市场上，5年内房龄的二手房占整个市场比重的38.5%%，其供求比例为1：1.05。其中，又以二手次新房的供应量相对较多。 

    这些二手次新房房主大致分为四种类型：一是短期投机炒房客；二是以长线投资购房行为的消费者；三是部分冲动型购房者，交房后发现不能满足居住需求而卖掉该房重新置业的；其四，购房者由于工作等原因迁移到其他城市，从而需要处理房产的。这四种类型的房主在交易心态上也不尽相同，有的房主看商品房价格上涨，其挂牌价格也随之水涨船高，有的房主急于变现，以“保本保利”的价格出售。 

    业内人士分析，新政出台后，“有税房”预计将会出现以下市场变化，首先部分“有税房”房源会选择“租售兼顾”，一边观望市场价格走势，一边期望能“以租养房”。此举将可能带动租赁市场升温，高租房价格下降，但对于无居住配套设施的毛坯房来说，出租率依旧很低。其次，部分区域的“有税房”仍有市场，如徐东、南湖、百步亭等区域，在新政影响下，虽然单套房屋交易成本将增加1－3万元，但如果物业配套、户型楼层、社区成熟、直接入住及价格优势等方面有较高性价比的房屋仍能得到市场的认可。 

    “有税房”买还是不买 

    自去年6月1日起，我市对个人购买住房不足两年转手交易的二手房，正式实施了全额征收营业税的措施，使投机性购房行为得到遏制。同时也压抑了许多自住买房人的需求，很多市民将选房的目光从“有税房”上移开。 

    但值得注意的是，同区域内次新房与新上市的商品房差价通常在500-1000元/平方米之间，如果购买的是已装修的二手房，差价在100-300元/平方米之间。购买这部分次新房的消费者主要是，由于目前新房市场供应结构不能满足自身购房需求转而选择二手房，而二手次新房不仅地段较好且多是精装修。从价格、发展成熟度与直接入住的实用价值上，会引来不少改善型需求客户的目光，尤其是年轻置业者的青睐。 

    从成交情况看，增加的税费卖房人希望转嫁给买房人，转嫁以后的结果肯定是二手房的房价实际购买成本更高。短期内会让部分购房者和卖房人产生观望心态，交易量势必会萎缩。对于这类“有税房”的选购，营业税费用折算后，依旧能够体现出二手次新房的低价优势，理智的购房者可权衡比较。 

    不能忽视的“无税房” 

    新政实施后，部分市民容易形成一个误区，即上市的二手房大多都是“有税房”，基本上都要征收全额营业税。其实，目前5年内的二手房屋仅占市场总交易量的25.3%%，5年以上的二手房不在营业税征收之列，成为中低收入居民解决住房问题的重要途径。 

    据悉，武汉二手房市场上，平均成交房龄集中在10年左右，基本处于“免税”阶段。据武汉顺驰市场研究中心统计，从房屋的供应价格看，以房屋总价15万元以下、15-30万元、30-50万元、50万元以上四档分算，市场供应比例约为1：4.5：3.5：1。15-50万元的中档二手房占总体供应量近8成，基本符合市场承受的主力购房价位。在部分中心城区，15年左右房龄的二手房甚至成为该区域交易的热点。