非普宅成交量下降

    12月1日开始，土地增值税开始正式征收。记者从各区县的地税局了解到，在上星期五实施新税的第一天和本周一开征后的两天时间内非普通住宅过户非常少。房产交易大厅之前人流很多的情况已经恢复平常。

    据中大恒基市场部调查显示，开始征收土地增值税以来的几天时间内，非普通住宅成交量直线下降了85%左右。非普通住宅的挂牌量也下降了16%。很多之前有意向快速出售的非普通住宅的业主因为受到又增加的1%交易成本而选择了暂时观望。需求也下降了25%，而普通住宅的过户量和上月同期基本平稳。

    据“筑家地产”过户部调查，从11月12日到12月1日北京非普通住宅的交易量达到了近700套，而之前每月平均才在400套左右。大量有意向的客户提前成交预支了这一段时间的成交，预计12月非普通住宅的交易量有可能下降80%以上。

    从价格来说，目前北京二手房市场依然处于卖方市场，供不应求的现状很可能致使卖方把土地增值税转嫁给买方，这将在一定程度上拉高房价。

    5年内普宅放量

    自11月14日北京市公布土地增值税征收政策后，直接导致5年内非普通住宅集中交易，但二手房市场同期出现了5年内普通住宅放量加速的现象。

    据“信一天不动产”统计资料，11月14日之后，5年内非普通住宅成交量环比上半月上涨了18.5%，北京市5年内普通住宅同时开始呈现加速放量的态势，11月15－29日半月时间5年内普通住宅登记出售量环比11月上半月增长11%，登记需求量涨幅达14.6%，成交量上涨8.2%。

    “信一天不动产”市场部经理罗煜认为，5年以内普通住宅交易量上涨原因基于三点：第一，土地增值税的落定标志今年长达6个多月的税费调控期结束，交易双方对于税收政策的解读和承受能力增强，交易行为更加理性。第二，土地增值税政策直接增加了房主对明年次新房调控政策的忧虑，刺激其将销售计划提前。第三，土地增值税刺激高端购房客户需求向普通住宅转移，需求量迅速增长。

    预计12月普通住宅交易将继续保持增长态势，今年宏观调控使得二手房刚性需求延缓释放，加之暖冬利好条件，在12月份北京市二手房交易量有望较11月增长两成以上。

    商铺租赁趋向活跃

    细则中表明住宅以外的其他类型房屋属于征税范围，也就是说未满5年的二手商铺被列为征税之列，这一政策虽然将会影响到二手商铺市场的交易，但是却将需求转移到商铺租赁上。

    “链家地产”市场研发中心王志伟表示，在细则以前，只有通州区对二手商铺征收土地增值税，而细则后商铺交易明确被划为需“一窗式”征收土地增值税之列。土地增值税的“一窗式”征收致使二手商铺交易成本增加，将会打压处于起步阶段二手商铺市场，但另一方面供需的转移也会有利商铺租赁市场的活跃。预计12月以后的商铺租赁将会比较活跃。

    CBD、金融街、亚运村、中关村等热点地区投资相对稳定，需求量依旧比较大，但望京、木樨园等新兴商区由于投资热度尚未稳定，因此成交量因土地增值税呈现小幅下降趋势，较政策出台前下降7%左右。但长远来看这些新兴商业区域发展潜力依旧巨大，土地增值税只能暂时抑制交易需求。

    总体影响不大

    尽管土地增值税的开征，使得非普通住宅交易量有所下降，但是土地增值税所带来的连锁反应并不如营业税、个税那样强烈，消费者反应比较平和。

    我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖表示，主要是因为：第一，今年国家宏观调控已经出台了不少税收政策，老百姓对于转让房产时所需缴纳税费已经“见怪不怪”，并能正确理解、接受这一事实。第二，土地增值税涉税征收界线划分较为明确。在11月30日公布的土地增值税细节中已表明，建筑面积的限制仍然是140平方米。这也使得大部分140平方米以下的二手次新房以及已购公房逃脱征缴范围，有利于消费者购买。第三，土地增值税在进行具体抵扣项目计算时较为复杂，因此，根据政策规定：“对于既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。”由此可见，所要征缴的土地增值税并不会太多。